Mutuo facile: l’origine di una bolla e lo scoppio di 2

La banca, prima di erogare un mutuo, esamina le caratteristiche del richiedente e il possesso dei requisiti per accedere al credito. Valuta di caso in caso, ed in base alle proprie politiche commerciali, la prevedibile capacità di rimborso del richiedente, prestando particolare attenzione alle condizioni reddituali del medesimo:

• Rapporto rata/reddito,  è usualmente impiegato dalle banche e essere contenuto in un limite che generalmente varia tra il 30% ed il 40%;
• La continuità del reddito, la solidità del rapporto di lavoro e del datore;
• La sussistenza, un importo minimo sul quale ogni nucleo famigliare deve poter contare per il soddisfacimento delle proprie esigenze e del quale, pertanto, non può fare a meno;
• la Banca, infine, sottopone il bene a perizia per valutarne il valore economico-commerciale e se l’immobile sarà in grado di garantire il credito (capitale corrisposto con il mutuo, interessi e spese accessorie).

Un sistema cosi congegnato dovrebbe essere infallibile, la ridondanza delle misure non tollera nessuna possibilità di errore. Eppure il 6,3% delle famiglie con il mutuo da pagare si è trovato in arretrato con la rata. La giustificazione più accreditata è una crisi economica imprevedibile, che ha eroso reddito e solvibilità delle famiglie. NIENTE PAURA! 

Rimane la casa da mettere all’asta, una perizia garantisce alle banche che riusciranno a rientrare di capitale, interessi e spese accessorie. Tanto più se il debitore ha pagato per qualche anno il dovuto. Eppure la perizia della banca non è mai in linea con la perizia giudiziaria. Alcuni esempi sul comune di Milano:

• Bilocale 152.623,13 € di credito da recuperare, a fronte di un valore dell’immobile periziato dal tribunale di 104.000 €. Le prime aste sono andate deserte e attualmente il valore in base d’asta è stato abbassato a 58.500 € (38%);
• Monolocale 130.000 € di credito da recuperare, a fronte di un valore dell’immobile periziato dal tribunale di 44.740 €. Le prime aste sono andate deserte e attualmente il valore in base d’asta è stato abbassato a 31.443,75 € (24%);
• Monolocale 135.000 € di credito da recuperare, a fronte di un valore dell’immobile periziato dal tribunale di 36.780 € (27%);
• Monolocale 95.000 € di credito da recuperare, a fronte di un valore dell’immobile periziato dal tribunale di 26.500 € (28%).

Il risultato finale è un enorme buco di bilancio, pari al 70/80% di quanto erogato dagli istituti di credito, che mette in ginocchio il settore. Proprio in questi giorni sono saltate 4 primarie banche: 8,5 miliardi di euro ne diventano 1,5. Mentre continua inesorabile la caduta del settore immobiliare, una bolla alimentata proprio nei primi anni del 2000 da una politica di mutui facili. Eppure tutto questo non doveva succedere… il sistema è stato corrotto nei suoi gate decisionali e di controllo, si è sopravvalutato e si è soprasseduto su troppe cose. Nessuno ad oggi ha pagato per questo, nessun responsabilità accertata mentre il problema lievita insieme alle preoccupazioni di tenuta del sistema.